La société d’investissement et de développement Alphastone a été le berceau d’un certain nombre d’initiatives réussies de coworking et de coliving dans le domaine de l’immobilier opérationnel. L’entreprise qui existe depuis cinq ans a donc bien dépassé la phase de démarrage. Martijn Reviers (Expertise) Entretien avec Maxime Xantippe d’Alphastone
Alphastone est le bébé de Maxime Xantippe (précédemment Head of Capital Markets pour CBRE et Cushman & Wakefield). La famille Appelstein, connue entre autres grâce à la chaîne de magasins Lola&Liza, participe au soutien financier. L’entreprise a pris un excellent départ grâce à sa participation dans Silversquare, fournisseur d’espaces de coworking, qui fut d’ailleurs à l’origine du boom des bureaux partagés il y a cinq ans. ‘Au départ, l’intention était d’acheter des bâtiments pour Silversquare. Avec l’arrivée rapide de Befimmo – à qui nous avons vendu nos parts – nous n’avons pas eu le temps de concrétiser le plan initial’, explique Maxime Xantippe lors de son entretien avec Expertise. Cet entretien fait suite à l’article que nos rédacteurs ont publié précédemment sur la popularité croissante des investissements dans ‘l’immobilier opérationnel’, un secteur dont Alphastone peut être considéré comme l’un des pionniers en Belgique. L’actionnariat actuellement le plus en vue est celui de Cohabs, une entreprise de coliving en pleine expansion. L’immobilier, l’élément central
Maxime Xantippe prend l’exemple de Silversquare pour souligner que l’immobilier est au cœur de toute la philosophie d’Alphastone: ‘Nous voulons appliquer les tendances et les évolutions économiques et sociales au secteur immobilier qui est plutôt traditionnel et conservateur. Nous recherchons des initiatives qui donnent du sens. La numérisation, la fourniture de services et l’économie collaborative notamment sont primordiales. Si nous remarquons que ces tendances sont très présentes dans les jeunes générations, elles
gagnent aussi en importance dans les entreprises en général.’ ‘L’investissement et le développement immobiliers restent nos activités de base.
Mais ce qui fait notre distinction, ce sont des partenariats avec des entreprises et des organisations qui partagent notre philosophie. Ces partenariats peuvent prendre différentes formes: le capital investissement, la copropriété, le partenariat global ou le bail de longue durée. Pour un observateur extérieur, nos participations semblent fort diverses, mais notre approche suit un fil conducteur. Nous donnons un sens à un projet en offrant une réponse concrète à la question ou au souhait de l’utilisateur final.’ En résumé, Alphastone se concentre sur l’immobilier opérationnel avec de nouveaux projets de logements et de bureaux via une stratégie d’investissement à long terme (buy and-hold). ‘Le profil de risque de ces projets n’est pas nécessairement plus élevé. En effet, nous connaissons l’exploitant avant le lancement, notre risque commercial est donc couvert d’emblée, ce qui n’est pas le cas avec les marchés de développement traditionnels. Bien entendu, il y a un risque associé à la catégorie d’actifs, à la qualité et au modèle commercial de notre partenaire opérationnel. Mais dans une large mesure, c’est aussi le cas dans une relation locataire/propriétaire classique. Grâce à notre modèle, une partie de la valeur ajoutée immobilière peut être transférée à nos partenaires. Il peut s’agir d’une valeur ajoutée financière et opérationnelle, mais cela peut aussi prendre une forme pratique en exemptant les partenaires opérationnels de l’aspect immobilier, qui ne fait pas nécessairement partie de leur activité principale.’ Selon Maxime Xantippe, une stratégie bien délimitée a l’avantage de faciliter les négociations avec des parties extérieures telles que les banques et les autorités. De la même manière, la collaboration avec la famille Appelstein en tant que partenaire financier soutient aussi cette approche: ‘Ces entrepreneurs pur sang sont ouverts à l’innovation. Nous nous sommes lancés ensemble dans des initiatives de coworking et de coliving alors que ces concepts n’étaient pas encore dans l’air du temps. Ce type de participations me semble beaucoup moins évident avec un partenaire institutionnel qui voudra de fait prendre moins de risques’. Quatre projets et partenariats clés
Alphastone a quatre grands projets et partenariats en cours: • Cohabs: Soutenu par Alphastone et, depuis l’année dernière, par AG Real Estate
aussi, l’exploitant de maisons de coliving, Cohabs, a des plans de croissance ambitieux. Et ce, non seulement en Belgique, mais aussi au niveau international avec l’ouverture des premières maisons aux Etats-Unis. Maxime Xantippe: ‘Cohabs s’inscrit parfaitement dans notre philosophie. Notre ambition est de faire croître le portefeuille grâce à une stratégie d’investissement à long terme. En moyenne, nous achetons un bâtiment toutes les deux semaines, nous le rénovons et nous l’adaptons au concept de coliving. L’exploitation du bâtiment nous assure ensuite le retour sur investissement. Toutes les opérations de Cohabs sont numériques, ce qui rend leur modèle facile à reproduire. Un concept qui se révèle aussi très efficace pour atténuer les risques liés au corona. Le penchant pour le coliving s’est même accentué et nous avons pu maintenir notre taux d’occupation de 100% pendant le confinement. Nous avons maintenant atteint un point où nous allons pouvoir réaliser des projets plus importants. Jusqu’à présent, un projet représentait en moyenne 15 à 30 unités. Nous allons augmenter ce nombre avec des projets de 50 à 100 uni‐ tés. Le premier grand projet sera le réaménagement de l’espace situé au-dessus de la galerie marchande du Passage Du Nord, rue Neuve à Bruxelles, qui deviendra un bâtiment d’environ 70 appartements. Le complexe sera divisé en différents pôles de coliving afin que nous puissions garantir la valeur ajoutée du concept.' • The Edge, Antwerpen: Projet de rénovation de 6800 m2 entre la Jezusstraat et la Kipdorpvest. Il n’y a pas de partenariat en ce qui concerne la structure de la propriété. Pour ce qui est de l’exploitation, Alphastone cherche un partenaire socialement pertinent, sur base du permis accordé pour les bureaux et le coworking en combinaison avec d’autres activités telles que l’horeca. • Square Artemis, Saint-Josse-ten-Noode: Ce projet concerne la rénovation d’un im‐ meuble de bureaux obsolète de 5500 m2, dans le cadre d’une entreprise commune à 50/50 avec Ethical Property Europe (EPE). Le bâtiment est loué pour 15 ans à l’entre‐ prise de coworking Mundo, la branche opérationnelle d’Ethical Property Europe. Le concept se concentre exclusivement sur les entreprises ayant une valeur sociale ajoutée dans le domaine des opérations commerciales éthiques, de la durabilité et de l’écologie. Maxime Xantippe: ‘Nous étudions d’autres projets avec Ethical Property Europe, tant à Bruxelles qu’à l’étranger. Ces projets sont encore au stade de l’analyse. De sa propre initiative, Mundo a déjà ouvert un nouveau centre à Anvers et un projet dans le Brabant wallon est aussi sur la table.’ • Central Gardens, Anderlecht: Avec le promoteur ION, un nouveau bâtiment sera construit avec 134 appartements destinés au marché locatif social, répartis sur six bâtiments. Le dernier bâtiment sera achevé à la fin de cette année. L’ensemble des im‐ meubles est donné en location pour 30 ans à l’agence immobilière sociale Loge‐ ment pour Tous et, sur la base de ce contrat, les unités sont proposées à la vente à des investisseurs privés avec un rendement locatif de 3%. Les acheteurs sont donc assurés d’un revenu locatif pendant 30 ans. Au moment de l’achat, ils bénéficient en outre d’un taux de TVA réduit à 12% et ne paient pas de précompte immobilier. Maxime Xantippe: ‘Lorsqu’on tient compte de tous ces avantages, le rendement que nous offrons est très compétitif. Ce n’est cependant pas la démarche principale des investisseurs. Ce qu’ils veulent, c’est que leur capital contribue à un projet social. Outre les clients privés fortunés, nous comptons aussi parmi nos clients de nombreuses organisations et associations sans but lucratif. Nous sommes très satisfaits de la coopération fructueuse et professionnelle avec ION. Ensemble, nous avons déjà bien avancé dans la prospection pour un deuxième projet à Bruxelles. Le défi est de trouver un projet dont le coût rendra le logement social possible.’ Nouvelles tendances et initiatives
La force d’Alphastone réside dans la rapidité avec laquelle l’entreprise se lance dans des projets et des initiatives, dès qu’un concept apparaît et commence à se développer. ‘Notre participation intervient juste avant l’institutionnalisation du concept’, souligne Maxime Xantippe. ‘Et c’est ce que nous voulons continuer à faire dans le futur. Nous suivons de près les nouvelles tendances et étudions les initiatives intéressantes à l’étranger en vue de les introduire en Belgique. Une participation dans une entreprise proptech est aussi du domaine des possibles, pour autant qu’il y ait un lien direct avec l’immobilier. Le modèle économique ‘Space-as-a-Service’ constitue un premier pas, mais l’avenir montrera que
la dématérialisation de la structure de propriété qui a lieu dans d’autres secteurs économiques se poursuivra aussi dans le secteur immobilier.’